密云买房（这6点是房子升值的必备特质）

摘要： 密云买房(这六点是房子升值的本质特征)我是北京的方杰，资深房地产投资专家。目前已经为10000+人买房提供了更佳解决方案。我姐不像其他自媒体的秘密一样迷惑你！我属于实操派，只说对你...

密云买房(这六点是房子升值的本质特征)

我是北京的方杰，资深房地产投资专家。目前已经为10000+人买房提供了更佳解决方案。我姐不像其他自媒体的秘密一样迷惑你！我属于实操派，只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京方杰】微信官方账号|粉丝问答

问题:你好，我想问一个关于拆迁方式的问题，房地产的内在价值。文中提到的不保值的因素有装修开发商的溢价，之一套房子的地块，学区房。我想问保值要考虑什么？在分割法中，基盘价值是指相同面积的价值或不同板块之间的价格。比如同一区域相邻的两个板块，AB户型是通透的，不考虑装修。A.161平，四房，均价2.6，机动车地下，电动车可以入院，小区物业管理还可以。B.143平，三房，人车不分流，电动车可以入院，小区物业管理差。区域价格在2.0-2.8之间，所以分几个纬度评价。我自己拆的如下。不同地区的差异是基板吗？我想具体问一下拆分中的价值因素。

回答:如何考虑二手房的购买价值？

1、竹笋的价格。与社区内同户型楼层均价相比的折扣率。

2.杠杆率。在笋价9折的基础上，可以低首付吗？不管用什么贷款产品，首付都不要超过35%。

3.房子所在街区的发展。不一定是很好的地段，但一定是有增量预期的地块。一般这样的板块中空站点较多，多见于郊区。它的决定性因素来自:行业+通勤。如果这两样都好，未来的收益率也不会差太多。

4.租金回报率。一般只能1.5%，好房子可以2%以上。

5.社区质量。主要看屋外的物业配套，包括立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区的户外部分都是你无法干涉和改变的，但是更重要。

6.房子装修。这一块买的好，可以节省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资玩，如果是自住，记得加5和6。

房子的价值因素是什么？

决定房价本身的是供求关系。供需背后，是面积、地段、房龄、品质、配套(学区)等诸多因素综合在一起。但是，10年后，新房会变成旧房；所有的品质都会被升级所取代；物业可以减缓老化，容易对物业本身造成溢价；学区房，时不时它的价格甚至超过房子本身，我们的目标是“选筹”，不能把重点搞错；

品牌开发商，家家有本难念的经，你认我，什么都买，赶紧 *** ，只要你买了，品牌溢价就实现了。只有面积，没有优惠，没有贬值。在无限的时间里，面积毕竟是最强的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。

问题:房姐你好，我在左家庄南有一套63平的小两居室。它建于1996年，现在以每月7500元的租金出租。是我名下唯一一套购买五年的房子。现在住在东四胡同公租房，所以这是唯一一个联网的。想问问大家是不是想把左家庄的这套公寓卖了，在其他地方买套新的，主要是

回答:如果没有打到置换值，建议可以把资金提升到500+再置换。可以看看青年汇佳园的小二居，大望路CBD的传奇一居，或者国美之一城双井首城国际。望京可以看看澳洲的杜康和姬静沁园。

问题:纠结，准备卖密云别墅。请叫醒我。无意中看到了绿色中介app，无意中看到了密云的别墅，无意中说去看看。无意中看到一个叠加就觉得有点激动，不小心切到了(5%)。一不小心，卖家爽快答应了。。。出于善意，我们只能硬着头皮准备开枪。现在很尴尬。我只看过这房子一次。现在想想，太冲动了，太意外了。我从没想过我会在短短两三天内花光所有的钱在郊区买房子。我只看了一次房子，没发现什么问题。毕竟没带验房，不知道会不会漏掉什么大漏洞。这两年，大概四年前，房主收到房子，毛坯。北京二环外只有一套房，二房票一直没用。由于年纪大了，以后可能要带父母去北京好好照顾。虽然密云很远，但我至少可以说说，去一趟。现在我买回来装修完至少要两三年，时间可能够见老人了。你觉得我的操作有问题吗？还是有更好的选择？

回答:既然连小区名字都不记得了，一般就是新手，没怎么看过房子。每个地方都有很大概率会踩密云，别墅本身就有太多的毒留在坑里，不是一蹴而就的。

问题:简介:1。夫妻二人有两套房产，目前均价700万，分别是亦庄核心区的三居(2004年买的)和时嘉胡同的多平学区房(2016年9月高层接手)。2.孩子们将于今年9月进入时嘉小学，他们的学位将需要6年时间！3.亦庄房租太低，才八千，怕没拿下市场！学区房也要降，房租才7000！夫妻原计划——孩子上学前2年在学校附近租房子(房租2.2万)，近期卖掉亦庄，再加点子弹(更高900万)投资北京其他地区！两年后学区房五个的时候，卖掉时嘉学区房，在学校附近买房改善自住！想请教一下方姐姐。1.以上想法是不是更佳选择？妹子，有更好的计划吗？2.北京现在的情况是不是更好的更换时机？如果是的话，我们想更换其中一个进行投资！可行吗？马鞭3。如果更换，哪个区域或建筑是更佳选择？东方银座怎么样？以上，请评论，谢谢！

回答:思维没问题。今年下半年就可以更换了。东方银座不太好，办公室多，物业费高，泳池大。这类房子出租还可以，涨幅和发行量都比较一般。建议看看望京、双井、朝青板块。

问题:方姐姐你好，我孩子两岁了，开始思考孩子上学的问题。之前在陈经纶校区看到了新的进京路线附近。在北京三房大概1150，澳洲杜康小区三房1000。由于手里只有600-700的可用资金(卖掉手里的国美一居室)，又看了丽都一号和丽都东镇，三居室980左右。丽都一号现在毛坯6.8万平米，精装修7.3万平米，买下来我们没有太大压力。我们打算以后去附近的陈经纶实验学校，网上调查也是潮阳前十，但是有朋友说这个小区是个角落。

回答:丽都更大的问题是附近有很多城中村没有拆迁，所以对以后的升值会有一定的影响。利多只考虑7以内的出价。否则，更好去望京的澳洲杜康、姬静沁园和宝兴国际看看。

问题:方姐姐你好，你是之一个问的。前几年你在麻婆开了一手新盘(恒华湖公馆)。成本单价3w4。一层面积164带等面积地下室，50平花园，有360元贷款(利率15%)。从纯投资的角度来看，你还有持有价值吗？现在感觉收入不是很高，租房价格很低。它是为了接近而出售的。